Emlak satışında değer artış kazanç vergisi hangi durumda ödenir? Nasıl hesaplanır?

Emlak satışında değer artış kazanç vergisi hangi durumda ödenir? Nasıl hesaplanır?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi uyarınca gayrimenkul alış tarihinden itibaren "tam 5 yıl içinde" elden çıkarılması durumunda değer artış kazancına konu oluşturmaktadır.

Beş yılı aşan süre elde tutulan gayrimenkulün satışından oluşacak değer artış kazancı vergiden muaftır.

(Bunlarında yanında Gelir İdaresinin beyanına göre, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkuller de dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlamaktadır. Bu konuya dikkat etmek gerekmektedir.)

Örnek:

01.01.2014 yılında 200.000 TL’ye alınan bir konut 01.01.2018 yılında 350.000 TL'ye satılıyor.

Endeks artış oranları

(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.)

01.12.2013 Yİ-ÜFE oranı: 221,74

01.12.2017 Yİ-ÜFE oranı: 316,48

Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:

1- Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 200.000 TL * (316,48/221,74) = 285.451 TL.

2- Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 350.000 TL - 285.451 TL = 64.549 TL.

3- Satış 2018 yılı için yapıldığı için 12.000 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 64.549 TL - 12.000 TL = 52.549  TL  İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda mevcut.)

4- İstisna sonrası matrahtan ise "satış sırasına ödenen" tapu harcı (350.000 TL* %2= 7.000 TL) düşülerek 52.549 TL - 7.000 TL = 45.549 TL  vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir. 

5- Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2018 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2018 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 45.549 TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. 45.549 TL vergi matrahının 2018 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 9.178 TL olur.

Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı İstisna Tutarları 

Yıl	İstisna Tutarı
2018	12.000 TL
2017	11.000 TL
2016	11.000 TL
2015	10.600 TL
2014	9.700 TL
2013	9.400 TL
2012	8.800 TL
2011	8.000 TL
2010	7.700 TL
2009	6.800 TL
2008	6.400 TL